歐洲、中東及非洲

歐洲、中東及非洲（EMEA）地區的裝修成本概況

探索橫跨歐洲、中東及非洲的裝修趨勢，該地區的市場狀況、租戶優先事項及成本驅動因素因區域而異。從歐洲主要樞紐的高端辦公空間短缺，到中東及非洲不斷演變的需求，這些洞察突顯了塑造 EMEA 地區裝修決策的關鍵因素。

歐洲

西歐投資以爭取全球人才

蘇黎世 4,891 瑞士法郎的高規格裝修成本，反映了瑞士傳統上昂貴的建築市場——而該地區的裝修成本正因金融及專業服務公司主導的品質提升趨勢而進一步上揚，這些企業在豪華裝潢與設施上投入了可觀的資金。

慕尼黑的高規格成本達每平方公尺 4,711 歐元，超越柏林（3,996 歐元）與巴黎（4,015 歐元）。都柏林（3,693 歐元）和米蘭（3,682 歐元）亦緊隨其後。

這些創歷史新高的成本反映了疫情期間開發停滯所產生的連鎖效應，這導致許多歐洲城市的一流甲級商業空間供應有限。供應鏈也正趨向在地化，雖然這相較於外國供應商會增加成本，但確實提升了供應鏈面對地緣政治干擾的韌性。

與此同時，科技、媒體、法律、金融及專業服務等關鍵領域的全球人才競爭，正促使租戶不願在品質或提供給員工與客戶的設施上妥協——如今這些設施的範圍已從睡眠艙和高爾夫模擬器，延伸至由米其林星級主廚掌廚的餐廳。

倫敦加權係數

在英國首都，無論是金融城（City）還是金絲雀碼頭（Canary Wharf），對大型總部（超過 200,000 平方英尺）的需求持續存在。就裝修成本而言，倫敦仍是英國最昂貴的市場，且差距顯著——相較於英國其他地區城市，高規格裝修的每平方公尺成本至少高出 1,700 英鎊（每平方英尺 161 英鎊）。驅動因素包括一級承包商及機電工程專家的數量日益減少，其中更涵蓋數據中心等領域。

「倫敦持續展現其作為金融業巨頭的實力。正是這些企業將推動首都下一波大型裝修工程的浪潮。」

Gordon Graham，CM 倫敦總監

縮小成本差距

今年的報告還涵蓋了數個新的歐洲城市，例如華沙，這通常預示著中東歐市場的更廣泛趨勢。若將中等規格的成本視為市場指標，其價格為每平方公尺 8,343 波蘭茲羅提，遠低於報告中所有其他歐盟市場，反映出當地勞動力與建材成本普遍較低。

然而，隨著跨國企業傾向在全球各地的工作空間中追求更高的一致性，我們發現中東歐地區的裝修品質與要求，與其西歐鄰國相比已幾乎沒有差異。因此，隨著越來越多的組織要求一致且更高品質的裝修，我們預期未來幾年成本差距將會縮小。

馬德里與米蘭亦新加入名單，這兩地皆是租戶蓬勃發展的市場，且兩地的裝修成本均屬高規格，彼此相近。

「我們觀察到租戶對傳統核心區域以外的地點展現出濃厚興趣，企業正採取『將辦公室帶給員工』而非『讓員工適應辦公室』的模式。」

Luke Bartolo，歐洲租戶與資產組合主管

中東

韌性是中東發展動能的基石

近期地緣政治緊張局勢為中東地區帶來一定程度的短期不確定性，導致部分項目暫停及成本評估趨於謹慎。然而，決策與供應鏈的干擾仍屬有限，且普遍認為這些影響僅為暫時性。該地區在吸收衝擊並實現復甦方面擁有強勁的過往紀錄，商業房地產的整體前景依然樂觀。

在當前衝突爆發前的 12 個月內，受惠於經濟多元化、人口增長及國際投資，各大樞紐的高端辦公空間需求持續增強。杜拜國際金融中心（DIFC）、阿布達比全球市場（ADGM）及利雅得金融區（KAFD）等地區的標誌性開發項目，正為辦公空間的品質與體驗樹立新標竿，進而強化租戶對性能、設施及長期價值的期待。儘管進口材料與專業勞動力導致成本上升，但此現象是基於相對較低的成本基礎，且發生在根本上具韌性的市場環境中。

沙烏地阿拉伯的再平衡與演進

沙烏地阿拉伯持續成為區域商業活動的核心。部分大型項目的時程調整反映市場日趨成熟，而非動能減弱，租戶需求正變得更加精準且以品質為導向。市場愈發重視效率、長期表現及工作場所成效。在沙國交付的大型項目持續吸引強勁的國際租戶需求。儘管交付優化正影響短期施工階段規劃，但預期不會影響需求的深度。「2030願景」仍是主要驅動力，全球租戶為因應法規變動、國內營運能力提升，以及沙烏地阿拉伯作為區域商業樞紐的角色，正日益將營運本地化。

「我們所見的是結構性轉變。許多全球客戶正將其營運據點紮根於沙烏地阿拉伯，作為『2030願景』的一環。即使在充滿不確定性的環境下，租戶仍持續將品質列為優先考量，其內部裝修設計更著重於靈活性與長期韌性。」

Nadim Farah，董事暨沙烏地阿拉伯企業租戶業務負責人

自信應對短期壓力

在衝突爆發前，杜拜與阿布達比的高規格辦公室裝修平均成本約為每平方公尺 13,946 迪拉姆，而沙烏地阿拉伯則約為每平方公尺 14,500 沙烏地里亞爾，這反映出強勁的需求，以及在國內交付過程中對專業技術與進口材料的高度依賴。整體而言，當前情勢顯示市場正進行重新調整而非退縮，這進一步鞏固了該地區的韌性與長期成長軌跡。

「儘管當前局勢引發了一定的短期謹慎態度，但中東地區的長期前景依然極具吸引力。」

約翰·格蘭特（John Grant），中東地區租戶與資產組合主管。

非洲

對進口的依賴推高非洲成本

全球經濟與政治趨勢正重塑非洲的辦公室裝修格局——尤其考量到許多非洲市場面臨匯率波動的風險。即使在尼日利亞這類以美元作為主要建築貨幣的國家，高達 80% 的進口關稅也意味著，即便採用在地採購材料，某些專業設備（如機電工程與水暖設備）仍面臨顯著的成本上漲。這正是拉哥斯成為非洲最昂貴裝修市場的原因之一，其高規格裝修成本達每平方公尺 ₦3,774,935。

「儘管面臨在地挑戰，來自金融機構到跨國專業服務公司等私營企業對新辦公空間的需求依然不減。」

Wendy Cerutti，非洲區域房地產負責人

土地與現有房源的供應量對非洲市場而言通常不成問題——這與全球許多其他地區形成鮮明對比，在那些地區，優質辦公空間的短缺正影響著租戶的決策。然而，開普敦和約翰尼斯堡等熱門地點正因一系列大型裝修工程佔用新空間（通常用於呼叫中心及跨國企業的當地辦事處）而面臨一定程度的供應不足。儘管整體裝修需求成本仍相對較低，約翰尼斯堡的中等規格裝修平均成本僅為 25,318 蘭特。