全球概覽
辦公室需求回暖——租戶正提高標準
全球疫情爆發至今已六年，我們或許會以為其造成的創傷已大致癒合。然而，對商界的影響卻是長久的。
某些跡象顯而易見。彈性工作模式與員工不斷變化的期望，恐怕難以完全逆轉。然而，若深入探究，一項重大的挑戰正逐漸浮現——即許多主要樞紐地區缺乏嶄新且高品質的辦公空間。
從全球金融、專業服務及法律服務領域的龍頭企業，到科技巨擘與新創公司，各類租戶皆在國際市場上爭奪人才與投資。他們必須擁有能彰顯品牌形象與雄心的頂級辦公空間——但現有供應正日漸短缺。
關鍵時刻
由於開發週期漫長，這意味著在優質辦公空間供應方面，我們目前正處於日益嚴峻的短缺局面的起點。即使僅是數年的開發停滯，加上復甦進程緩慢，也可能產生超乎預期的大幅影響。
因此，儘管企業已從疫情中復甦，並在多個全球地區快速成長，但在部分市場中，可供企業擴張的辦公空間已降至歷史低點。
空間壓力浮現
甲級辦公空間的供應緊縮，正與租戶需求與期望日益高漲的新局勢交織。 員工與客戶每週有更多時間（即使不是絕大部分時間）重返辦公室——這打破了許多租戶先前採用的「辦公桌超額配置」模式，迫使他們必須從壓縮樓面面積的策略，轉向擴張以適應全職辦公室工作模式。唯有透過雇主投資於高品質的辦公空間，使其能直接與居家辦公的優勢相抗衡甚至超越，這股回歸辦公室的趨勢才能持續下去。
我們亦觀察到，企業對設施配套、員工福祉以及建築性能評級（尤其在連結性與永續性方面）的要求持續提升，進一步推升高規格裝修成本。
近年來許多企業的員工規模持續擴大，但辦公空間的佔用率卻大致維持不變，這意味著隨著現有辦公室空間不敷使用、辦公桌數量不足，員工們正感受到日益緊迫的空間壓力。
儘管企業已從低谷復甦，並在許多全球地區快速成長，但在某些市場中，其可拓展的空間卻已降至歷史最低點。
決策要點
傳統上，這意味著在市場內遷入更大、更優質的空間——購置或興建量身訂製的辦公室以滿足租戶的新需求。如今，稀缺的甲級辦公空間不僅需求旺盛，成本亦可能高得令人卻步。在此情況下，翻修既有空間的重要性顯著提升，同時亦出現向中央商業區（CBD）以外，或轉移至周邊容量較充裕區域的選項。
所有選項皆伴隨著各自的挑戰。升級現有空間聽起來或許是較簡單的解決方案，但現場翻新往往會對業務營運造成干擾。更不用說在這個由數位技術驅動的新世界中，人工智慧正重塑人們對整合技術的期待，理想的翻新空間所伴隨的成本，可能遠不止於棘手的物流考量。
尋求平衡
並非所有市場都像倫敦和紐約那樣面臨嚴峻的甲級寫字樓短缺問題。在某些城市，空置率仍徘徊在疫情前水平之上。由於競爭減弱，且租戶正尋求平衡其投資組合並尋找成長空間，這些市場可能為擴張和獲取更高價值提供機會。
關鍵轉捩點
本文為《2026年全球辦公室裝修成本指南》奠定背景基礎。我們提供數據與洞察，旨在協助決策者於此關鍵時刻做出判斷。人才流動性高，企業亦然，因此能夠比較與對照全球裝修成本，對於資產組合規劃而言日益重要。
儘管面臨諸多複雜與不確定性，前景依然樂觀。成長總會找到出路——企業正透過創新，在現有房地產中爭取所需空間，同時探索在不犧牲品質的前提下，將成本降至最低的新方法。
隨著新房源陸續投入市場，預計到 2030 年，許多主要市場的供應壓力將有所緩解。不過，屆時該產業很可能已重新構思裝修工程的執行方式，並因此變得更加強大。
價值
2026年全球裝修成本排名
我們的 2026 年全球裝修成本數據，清晰展現了租戶正逐步向上移動價值鏈的趨勢。在全球各地，他們都在尋求令人印象深刻的方式。如今，辦公室不僅僅是一個工作場所，它必須成為一個「家外之家」，一個可以用餐、社交、創新並凝聚人心的場所。期望值已然提升——成本亦隨之攀升。
為提供全球性的比較，我們開發了以固定匯率為基準的分析框架，用以檢視世界各地的高規格成本差異。此方法論詳見此處。
從這個角度來看，紐約在全球高規格裝修市場中位居首位，倫敦則緊隨其後。這兩座城市持續受到全球企業青睞，這些企業希望在人才匯聚的核心樞紐打造旗艦空間。
全球各地的租戶都在尋求令人印象深刻的方式——期望值不斷提升，成本亦隨之攀升。
就美國與歐洲的主要裝修地點而言，前十名的排名勢均力敵。您可在我們的焦點城市專題中找到更多相關見解。布宜諾斯艾利斯因面臨惡性通膨環境而成為特例，此情況正扭曲當地成本。
景觀
各區域成本
轉型
探索搬遷成本
隨著企業持續調整其辦公空間策略，在歐洲、中東及非洲（EMEA）、亞太地區（APAC）以及美洲，搬遷相關成本已佔整體裝修支出的比例大幅增加。
現代搬遷的範疇已遠遠超越人員與設備的實體移動；如今更涵蓋詳盡的資訊科技遷移、業務就緒準備、分階段執行、系統調試，以及混合辦公技術的整合。無論是為新建工程預作準備，還是進行全面撤離，都需針對閒置家具、固定裝置及電氣設備的永續處置或再利用進行周詳規劃。
為協助您理解，我們在下表中提供了一份參考性概覽。此內容僅供一般性參考：損耗責任本質上仍屬合約範疇，租戶的實際義務始終取決於雙方約定的具體條款。因此，所提供的資訊不應被視為最終定論，所有租約均須經審閱以確認實際情況。
復原或損耗責任的金額可能因物業規模與狀況、資產類別、樓齡、改建範圍、當地法規要求、市場慣例及具體租賃義務而存在顯著差異。這些變數意味著，若將籠統的成本平均值套用於個別資產或投資組合，可能會產生誤導。此類責任亦涉及財務報告層面的影響。國際財務報告準則（IFRS）及一般公認會計原則（GAAP）等會計準則均要求對此類責任計提撥備。 相關規定要求，準備金應反映履行該義務所需支出的最佳估計。在可行情況下，基於具體義務進行的精確計算，通常優於籠統的假設。這顯示租戶有必要對潛在的復原／損耗風險進行精確評估。
歷史上，各國對建物損耗及原狀恢復的處理方式差異甚大。部分市場遵循既定流程、由測量師主導的協商及法律先例，而其他市場則傳統上依賴房東與租戶之間更為非正式的「委託人對委託人」討論。 然而，我們觀察到多個市場正逐漸轉向更正式的索賠程序、更具對抗性的協商，甚至在某些情況下，訴訟案件亦有所增加。此趨勢凸顯了及早理解租賃義務，並在租約屆滿前預先規劃退租事宜的重要性。
因此，及早評估與戰略規劃至關重要。Turner & Townsend 可協助租戶進行資源配置與責任預測，並在租約屆滿時，透過與業主溝通協商、制定退出策略，以及處理結算與工程交付事宜，提供全面支援。
如需更多資訊，請聯絡 Rhiannon Goldsborough，電子郵件：Rhiannon.Goldsborough@cbre.com
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